30年才回本?他却做成了台湾第一养老公寓!-房东东

30年才回本?他却做成了台湾第一养老公寓!-房东东

随着我国人口老龄化的演变,养老已成为社会关注点,养老地产更成为了兵家必争之地,截止2018年,万科的养老项目约为170个,基本都处于亏损状态,但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心,可见其吸引力。
近日,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018~2020年)》中,取消养老机构设立许可,养老机构门槛放开,这是一扇全新的大门,2019年将成为养老社区的爆发增涨期。

本次房东东台湾行,前往台湾第一养老社区——长庚养生文化村,一探究竟
与内地的地产系不同,台湾省的养老机构多为医疗机构衍生,医养结合,而非开发商逐利房地产。医疗护理机构知道人老化的过程,设置适老的设施和服务,一是医疗健康保障,二是丰富有趣的新生活,而且生活都和健康养生有关,老人就会很有兴趣。
对于老人而言,往往选择入住养老社区,主要是因为新的、健康的生活方式,而不是买卖房产。

自持土地,自建公寓,土地性质变更获当地政府特批
长庚养生文化村开业超过14年,位于台湾桃园县,地理位置较偏僻,以自持土地自建的方式,总土地面积超过500亩,体量超过4000套,集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体,提供人房比1:15的高精服务。
主要以出租为主,户型主要分为46m2一室一厅和73m2一室两厅两个等级,月租金分别是5500 RMB及7500 RMB,押十二付一。除租金之外,租客还需支付还有伙食费、水电费等生活消费。

庭院及公共空间,自然、温暖、无障碍
风格上,外立面以及公共空间的设计,以简洁的暖色为基调,增添温馨的感觉,随处可见的绿植,带来了生机和情趣。空间上,花园庭院等公共空间占比非常大,休闲感十足,且全空间通行无障碍,为行走不便的老人提供了关怀。

一室两厅,居家的体验姜灿熙,年轻人看了也想住的设计与品质
房间功能完善,客厅、厨房、餐厅、卧室分割完善,整体原木色偏日系的风格,在灯光的配合下,显得十分温馨,住家般的体验,减少老人不适感。阳台外的阳光和绿植,为视觉和嗅觉带来了自然的体验。防滑地面,全屋空间无障碍,定制的门宽,方便轮椅行驶,专为老人设计的卫生间,无处不在的贴心。

专为老人打造的室内细节,贴心、方便、安全
入口处的换鞋凳、餐椅背后的拉手、智能马桶,为老人提供无处不在的便捷,而在房间安全方面,床头、淋浴、马桶旁都有紧急铃直通小区监控中心,无时无刻为老人的紧急需求提供帮助。

随处可扶可歇的过道,助行无压力
宽敞的走廊,无论从视觉还是体验上,都令人感到十分舒适。再考虑到老人的身体状况防震床,体力、视力、身体把控能力的下降,走廊两侧的扶手与夜灯、楼梯间的防落网、消毒液、空间地图,提供了极大的便利的同时,保障了老人的安全。

丰富多彩的老年活动,堪比大学社团
丰富多元的日常活动,从各类兴趣课程到KTV、麻将、京剧、社团到学术讲座,简直媲美大学社团。通过健康休闲的活动带来社交与锻炼,增加了老人之间甚至是老人与社会的连接度,延缓老化的同时,让老人获得成就感,生活更加快乐。
最独特的地方在于,还专为老人设置了佛教和基督教的宗教专用房间,为老人心灵信仰寄托提供了支持和帮助。

老年人的生活环境,卫生、水、空气
老年人自身已不具备清洁空间的体力,通过提供定期消毒、室内保洁的服务,让老人生活在更健康、安全的环境。老人关注生活环境的质量,按季度公示的环境检测,让老人的生活更安心。

营养师搭配的食谱,关注老人的饮食健康
食堂环境非常干净,价格也非常实惠,随处可见的扶手和座椅,弥补老人体力不足的问题陈家妖孽,防滑的地面发泄壶,保障老人的安全。食堂食谱由营养师搭配,为老人饮食健康提供了贴心的帮助。

本次考察长庚养生文化村,作为14年历史的“老”项目,设计风格经久耐看,设施设备仍保持较新,老人生活其乐融融,相比内地燕青纹身,这何等极致的服务精神。

长庚养生文化村的经营思想围绕着老人的“独立”和“尊严”:
1. 积极的经营生活,而不是被动的接受养护;
2. 协助年长者过独立自主有尊严的生活;
3. 提供医学中心级的健康监护和卫教指导、预防保健张韶轩
4. 有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案;
5. 建立连续性照护体系,让年长者无后顾之忧;
6. 是一个可再学习、再发展,并可达成心愿和做出贡献的场所;
7. 与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合;
8. 是一个年长者学术研究的中心;
9. 退休人员可负担的费用。
如何打造优质的养老社区,台湾养老社区已发展数十年,内地刚起步,将面临四大挑战:
第一大挑战:医养结合的专业性,养老社区在医疗方面的专业与资源
老年人的生活面临各式各样的问题,从移动性降低、体力下降、视力减退、听力减退、平衡障碍等退化问题,不仅会面临生理方面的疾病问题,还有心理方面的问题,如何保障老人的身心健康,延长老人的寿命,不是停留于营销层面的渲染,而是实打实的技术门槛。
长庚养生文化村,本身源于长庚医院集团,医疗资源及产业链方面得天独厚。
项目内包括设立社区医院,提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务;定期健康检查、防疫注射与体能检测,建立个人健康资料库;规划居民个人健康计划,提供养生处方和配膳建议,定期举办健康讲座、养生咨询;设立全天候监控中心,每户有紧急呼叫设施,确保高效率的紧急救护。
内地养老社区以地产系为主混沌规则,更加需要结合强大的产业链合作发展。
第二大挑战:商业模式不明晰,高成本、难运营、低收益
养老社区的商业模式与长租公寓原理上是相通的,但细节方面,养老社区从产品打造到运营服务,是一般商业地产行业完全陌生的专业医疗养护领域,无论构思到实施,复杂度倍增,成本也因为倍增。
据了解,长庚养生文化村年收入近4000万RMB,除了运营相关费用,考虑上项目每年3000万RMB的30年项目折旧,集团仍需每月补贴项目2000万RMB,经过计算,该项目流水应该勉强是正的,但不算土地的投资回报周期将超过30年。令人惊讶的是,一个自持的项目,对于长租公寓而言必须是稳赚,而对于养老社区而言,竟然差点无法盈利,可见利润究竟有多薄,以二房东模式根本想都别想。
第三大挑战:政策不明朗,风险大、落地困难
类似长租公寓三年前的灰色状态,虽然养老社区利好政策出台密度加大,仅限于发展方向层面的政策并未有实际帮助,关键的发展问题尚未解决,比如融资支持、土地供应、税费、补贴、监管等问题,实际操作中存在多处制约,市场秩序尚需进一步完善。
第四大挑战:社会观念跟不上,送去养老院视为不孝
虽然内地正在迈入深度老龄化社会,中华文化传统的孝,会让很多人认为,送老人去养老院是非常不孝的行为,这种思维根深蒂固,内地居家和社区养老的观念是对新型养老项目最大的冲击。
总而言之,目前内地养老社区行业仍处在启蒙阶段,根据未来的老龄化趋势,养老产业必将迎来辉煌的上升阶段。目前看来,内地养老社区市场属于一篇空白,先手进入可以建立巨大优势宝莲灯后传,但还要吸取长租公寓行业经验冷梦梅,避免养老社区重蹈覆辙。

我们究竟该如何理解养老社区?
长庚养老文化村创办者王永庆的理念:藉由妥善的规划及设施,让居住在村内的银发族不但能获得良好的照护,也可以互相奉献其宝贵智慧,建构丰富而多元的精神生活,使晚年不致有孤单感,甚至可以成为精彩的生命阶段。
相对长租公寓的民生属性,养老社区更需要人文关怀。或许对于养老社区而言,远比收益更重要的,是一份社会责任感梁书夜。
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来源:房东东
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